Tomar a decisão de comprar um imóvel nos Estados Unidos pode ser o início de um grande sonho para quem busca lazer, moradia ou investimento.

Ao longo dos meus anos de experiência orientando brasileiros sobre o mercado imobiliário americano, percebi que, para a maioria, o desejo de segurança supera qualquer outro aspecto.

E é exatamente aí que um processo de apuração criteriosa faz diferença entre uma negociação promissora e um potencial pesadelo jurídico ou financeiro.

Neste artigo, conto o que aprendi sobre o caminho para realizar esse sonho de forma segura, desvendando o conceito de due diligence imobiliária no contexto americano, especialmente na Flórida. Explico os passos que considero indispensáveis, detalho diferenças entre apuração criteriosa e auditoria, e aponto situações que podem surgir se decisões forem tomadas sem análise profunda. Tudo isso, dando dicas para identificar bons profissionais e utilizando a expertise da Vibe Americana para ajudar quem deseja investir de forma consciente do outro lado da fronteira.

Por que tanto interesse dos brasileiros em imóveis na Flórida?

Minha curiosidade também me levou a entender por que tantos brasileiros se encantam pela ideia de ter um imóvel nos Estados Unidos. Tudo começa com a busca por qualidade de vida, férias mais longas, segurança ou até mesmo renda em dólar. Segundo uma reportagem baseada em dados da Miami Realtors Association, brasileiros representam 6% dos compradores internacionais em Miami, e 86% deles compram para aluguel, casa de veraneio ou ambos.

Isso acompanha outro dado interessante: entre julho de 2010 e junho de 2011, os brasileiros investiram US$ 1 bilhão na compra de imóveis na Flórida, representando 8% das vendas a estrangeiros no período, e, mesmo com as mudanças econômicas, o interesse não diminuiu. Sem contar que, segundo pesquisa da BR Consórcios citada em outubro de 2018, 90% dos brasileiros com patrimônio elevado têm interesse em imóveis no exterior, sendo a Flórida o estado preferido de 71% desses investidores.

Só que toda oportunidade traz seus riscos, e por isso, entender cada etapa da apuração no processo de compra nos EUA é o maior diferencial.

O que é, afinal, a due diligence imobiliária?

Ao contrário do que muitos imaginam em um primeiro contato, due diligence não é uma “chave mágica” para eliminar toda e qualquer vulnerabilidade do negócio. Para quem atua no setor ou já participou de alguma negociação, fica claro que esse é um processo de análise profunda, tanto documental quanto operacional, para garantir que o imóvel que você está comprando atenda plenamente seus objetivos e não traga surpresas jurídicas, fiscais ou estruturais.

“Due diligence é o filtro que separa bons negócios de grandes dores de cabeça.”

Por experiência, sempre gosto de explicar assim: ela é o conjunto de medidas e análises para certificar que a propriedade pode ser adquirida, está regular com as normas locais e livres de impedimentos legais ou financeiros. Ao contrário do que muitos pensam, vai além de conferir documentos; trata-se da checagem do histórico do imóvel, pendências, débitos, eventuais restrições, potenciais passivos ambientais ou até questões ligadas a locação que podem impactar a rentabilidade do imóvel.

Alguns clientes com quem conversei relataram frustrações graves por não fazerem esse processo de forma aprofundada. O mais marcante? Um casal que comprou uma casa na Flórida e só descobriu, meses depois, que havia restrições para alugar o imóvel por temporada, exatamente o objetivo principal da compra. Detalhes assim mostram como a apuração detalhada é valiosa.

Diferença entre due diligence e auditoria

Muita gente ainda confunde, então faço questão de esclarecer: a auditoria é feita após a conclusão da compra ou ao longo da posse do ativo, geralmente para prestar contas, apurar compliance ou identificar desvios. Já o processo de análise criteriosa antecede a transação, sendo preventiva e decisiva para seguir, ou não, adiante.

Em outras palavras, a due diligence serve para proteger o comprador antes que o negócio aconteça. A auditoria, por outro lado, é mais voltada ao diagnóstico de algo já adquirido.

Como é a due diligence nos EUA, especialmente na Flórida?

Quando falo com brasileiros que sonham em investir nos Estados Unidos, percebo que muitos não conhecem as particularidades do processo americano. As diferenças vão da legislação à fiscalidade, passando por detalhes culturais e operacionais. Na Flórida, por exemplo, certas restrições de condomínio ou associações de proprietários (HOAs) são pouco comuns no Brasil.

Na Flórida, todas as etapas da análise são influenciadas pela rígida regulação imobiliária do estado, e, acredite, ignorar uma regra pode ser o suficiente para inviabilizar seu objetivo com o imóvel. Por isso, recomendo um roteiro de procedimentos, que apresento a seguir.

Quais etapas eu considero fundamentais para comprar com mais segurança?

Depois de passar por muitos acompanhamentos e ouvir histórias reais de frustração e sucesso, organizei as etapas da due diligence imobiliária de uma forma simples:

1. Levantamento de toda documentação do imóvel

O primeiro passo é reunir e conferir todos os documentos: escritura, registros anteriores, eventuais hipotecas, certidões negativas de ônus, licenças de obras e quadro de restrições da prefeitura ou do condado (os famosos zoning codes).

Na Flórida, há informações públicas disponíveis online, mas a leitura atenta e interpretação precisa exige experiência no sistema jurídico local.

• Registro de propriedade (Deed)
• Relatório de título (Title Report)
• Certidões negativas de débitos municipais
• Regimento de condomínio ou de associação (HOA bylaws)
• Permissões e aprovações de construção

Já me deparei, certa vez, com um imóvel que parecia estar livre de pendências, mas havia uma hipoteca anterior já paga, porém não encerrada no cartório. Só o envolvimento de um especialista local resolveu o impasse, e antes que o cliente assinasse qualquer contrato!

2. Apuração de riscos jurídicos e fiscais

Além da documentação, é preciso examinar questões legais: se o imóvel não está envolvido em litígios, heranças mal resolvidas ou disputas familiares, comuns nos Estados Unidos quando a propriedade faz parte de vários inventários.

Outro tópico é a verificação de dívidas fiscais pendentes (tax liens). Uma dívida de IPTU nos EUA (Property Tax) não é automaticamente transferida para o novo comprador, mas pode gerar bloqueios judiciais se não detectada no início.

Também recomendo analisar se o imóvel cumpre as regras de uso previstas no zoneamento e não tem restrições ambientais que impeçam reformas ou mesmo destruição da construção existente.

• Verificação de litígios em aberto no condado
• Análise de débitos fiscais
• Avaliação de restrições ambientais

Já presenciei um investidor brasileiro que comprou uma casa com reformas ilegais, não aprovadas pela prefeitura. Isso deixou o novo dono responsável pela regularização e pagamentos retroativos de taxas, sendo que só soube do risco após a aquisição.

3. Análise técnica e estado de conservação

Sim, a legislação exige vistorias técnicas, e recomendo não pular essa etapa, mesmo que não sejam obrigatórias em todos os casos.

Pedir relatórios profissionais (inspection reports) pode revelar problemas estruturais, vazamentos, danos ocultos, presença de bolor (mold) ou pragas.

Os custos podem parecer altos à primeira vista, mas já vi economia virar prejuízo quando rachaduras, problemas na estrutura ou infiltrações são descobertos tarde demais.

4. Avaliação do zoneamento e das regras de locação

Esse é um dos pontos que mais surpreende brasileiros: nem toda casa ou apartamento pode ser alugado por temporada na Flórida, mesmo aquela localizada próxima a parques ou praias.

O zoneamento determina o que pode e o que não pode ser feito, assim como as regras de cada condomínio ou associação. Sei de casos em que, mesmo após a compra, proprietários só puderam alugar o imóvel por períodos mais longos do que o planejado, perdendo receita.

Não basta analisar a localização. Precisei, em uma situação, ir pessoalmente ao escritório da associação e consultar as minutas das últimas reuniões para confirmar futuras mudanças nas regras.

5. Checagem do histórico da propriedade

Nos EUA, é possível (e recomendado) obter o histórico completo de reformas, reparos, incidentes anteriores, sinistros de seguro e potenciais denúncias ambientais.

Essa análise, chamada de Property History Report, pode apontar riscos antes invisíveis, como contaminações ou destruição por furacões anteriores, e até desvalorizações ocultas.

Um cliente, por exemplo, adquiriu uma casa aparentemente perfeita, mas o relatório mostrou que a propriedade havia passado por dois alagamentos intensos. Mesmo com a reconstrução, o valor de revenda foi afetado, além de encarecer o seguro residencial.

6. Análise financeira e previsão de custos

A compra do imóvel é só uma parte do investimento. Recomendo sempre calcular todas as taxas e custos recorrentes: condomínio, impostos, custos de manutenção, seguro obrigatório, taxa de gestão (caso vá alugar), além dos custos de regularização.

Tudo isso faz diferença principalmente se o imóvel for para renda, já que a margem líquida pode mudar drasticamente.

• Imposto predial (Property Tax)
• Associação de moradores (HOA fees)
• Taxas de manutenção e seguros
• Custo de administração para imóveis de temporada

Só depois de todas essas contas claras é que recomendo fechar negócio, uma postura que a Vibe Americana compartilha em seus acompanhamentos.

7. Conformidade financeira e regularidade do comprador

É comum ouvir que apenas quem tem todo o dinheiro à vista consegue investir nos EUA, mas minha experiência mostra o contrário. Existe crédito imobiliário disponível para estrangeiros, inclusive brasileiros, e com boas condições (entenda mais sobre financiamento).

Por isso, é fundamental também apresentar toda a documentação pessoal regularizada, histórico bancário traduzido e declarações fiscais em conformidade com o que é exigido pelos bancos americanos. Assim, a compra avança sem sobressaltos, e aproveita linhas de crédito competitivas.

8. Revisão das cláusulas do contrato de compra e venda

No momento de avançar para o contrato, sempre recomendo leitura minuciosa das cláusulas de responsabilidade, condições de rescisão e possíveis penalidades por descumprimento, principalmente se houver financiamento envolvido ou prazos distintos de entrega e ocupação.

Esse é o momento de envolver, além do agente imobiliário, um advogado especializado no mercado americano, que tem experiência real tanto com compradores internacionais quanto com as regras específicas do condado em que o imóvel está localizado.

9. Planejamento pós-compra

Por fim, não terminei a lista sem incluir a necessidade de mapear os próximos passos: regularização nos órgãos competentes, ativação de serviços essenciais (luz, água, internet), contratação de empresa de manutenção e CNPJ ou equivalente para gestão de rendimentos de locação em conformidade com a Receita Federal dos EUA.

Um bom planejamento evita imprevistos e multas futuras.

Quais problemas comuns uma análise de due diligence pode evitar?

Em mais de vinte anos de atuação, já vi quase de tudo. Mas alguns dos problemas são mais frequentes:

• Descoberta tardia de dívidas fiscais ou taxas condominiais acumuladas
• Imóveis fora da regularidade urbanística ou ambiental
• Risco de restrição para locação de temporada, causando frustração ou prejuízo
• Pendências judiciais que podem levar o imóvel a leilão
• Defeitos estruturais graves, reduzindo o valor de revenda
• Áreas de risco ambiental, impedindo obras ou até obrigando descontaminação
• Dificuldade em registrar escritura por documentação incompleta ou errada

O prejuízo financeiro pode ser imenso, mas, na prática, o maior prejuízo é perder a tranquilidade de um novo investimento ou lar.

Quem são os profissionais-chave nesse processo?

Sozinho, o comprador brasileiro pode até contar com informações online, mas recomendo fortemente montar uma equipe de confiança. Costumo recomendar pelo menos três perfis fundamentais:

• Corretor licenciado, preferencialmente com experiência em atendimento a estrangeiros e domínio do português
• Advogado especializado em negócios imobiliários nos EUA (preferencialmente na Flórida)
• Empresas de inspeção técnica reconhecidas localmente

Em alguns casos, adiciono contadores e consultores de tributos internacionais, quando o foco é locação para renda, devido à necessidade de regular recolhimento de impostos nos dois países.

A Vibe Americana se destaca justamente por entender as angústias e dúvidas de quem vem do Brasil, conectando compradores com profissionais credenciados e oferecendo orientação transparente sobre cada etapa, como mostrado neste case de sucesso.

Dicas para escolher bons profissionais americanos

Cometi enganos (e vi muitos cometerem) ao escolher profissionais apenas por preço ou indicação superficial. Para evitar problemas:

• Verifique o registro junto aos órgãos reguladores da Flórida
• Peça referências de clientes brasileiros
• Busque avaliações reais em fóruns e comunidades online
• Confirme domínio do idioma português, caso precise de suporte para contratos e reuniões
• Consulte histórico de atuação e credenciais em órgãos oficiais, como o Florida Real Estate Commission
• Evite profissionais que prometem milagres ou resultados garantidos sem devido processo

Uma equipe alinhada com suas expectativas faz toda diferença, tanto em termos de segurança quanto na fluidez do negócio.

O papel da conformidade regulatória nos EUA

No contexto americano, a regularidade custa caro, mas a irregularidade pode sair ainda mais cara. Cada condado define suas próprias exigências, há diferentes impostos estaduais e municipais e, não raro, associações regulam características das casas e dos moradores.

Por isso, agir em total conformidade é um diferencial para quem deseja evitar multas, impedimentos para locação ou vendas futuras e bloqueios na transferência de propriedade. Já vi compradores que deixaram de registrar corretamente o imóvel e, anos depois, tiveram problemas para receber heranças ou vender para terceiros.

Além disso, a legislação muda com frequência, especialmente em cidades dinâmicas como Orlando e Miami, então contar com uma fonte atualizada de informações faz parte do processo, algo que a equipe da Vibe Americana acompanha de perto, como demonstrado em relatos de nossos clientes.

Como a due diligence reduz riscos? Exemplos práticos

A melhor forma de mostrar o valor da investigação detalhada é compartilhar pequenas histórias que vivi ou acompanhei. Em um dos casos, um brasileiro encontrou o imóvel dos sonhos: ótima localização, preço atraente e promessa de alta renda com aluguel por temporada. Apenas ao pedir o relatório de zoning, descobriu que o condomínio havia aprovado, semanas antes, uma nova restrição impedindo locação inferior a seis meses. A due diligence salvou o investimento de se tornar um grave prejuízo.

Outro caso comum envolve heranças. Nos EUA, imóveis podem ficar presos por anos em inventários, com disputas de herdeiros. Sem anotar essa investigação no início, um comprador pode ter seu negócio anulado ou demorar anos para tomar posse efetiva da propriedade.

Relatórios recentes do governo brasileiro mostram o crescimento de aquisições feitas por estrangeiros, comprovando que os processos jurídicos devem ser claros e bem documentados em ambas as pontas, tanto para brasileiros comprando nos EUA, quanto para imigrantes investindo no Brasil. Afinal, a segurança jurídica é peça-chave para a atração de investidores de todos os lugares.

Meus alertas finais ao pensar em investir na Flórida

De tudo que presenciei, posso afirmar que o sucesso na compra de um imóvel no exterior está no preparo antes do fechamento e na escolha dos parceiros certos. A Vibe Americana está pronta exatamente para ajudar os brasileiros que valorizam tranquilidade, clareza e suporte personalizado, e que entendem que a prevenção sempre custa menos do que o remédio.

“Mais do que encontrar o imóvel dos sonhos, é preciso garantir que ele será realmente seu, sem surpresas lá na frente.”

Quando vale a pena investir tempo e dinheiro em uma análise criteriosa?

Alguns acham que, por se tratar de um imóvel barato ou “oportunidade”, pode-se abrir mão de estudo detalhado. Em minha experiência, até nas negociações que aparentam ser simples, aparecem problemas, e o barato realmente pode sair caro. Em períodos de alta dos preços, como o apontado no Índice FipeZAP, a excitação do mercado pode ofuscar riscos ocultos.

Mesmo no caso de propriedades residenciais tradicionais, investimentos para aluguel ou aquisição de imóveis com foco em valorização, sempre recomendo passar pela análise detalhada, etapa que, além de reduzir sorpresas negativas, costuma abrir olhos até para oportunidades melhores do que as inicialmente planejadas.

Conclusão

O processo de due diligence imobiliária nos EUA, especialmente na Flórida, vai além da papelada: é o que diferencia um sonho seguro de uma frustração cara. Investir tempo e, se preciso, dinheiro nesse estudo é o que separa compradores bem-sucedidos de histórias lamentáveis narradas em fóruns e grupos de expatriados. Com a Vibe Americana, você conta com orientação ajustada ao contexto brasileiro, clareza nas etapas e suporte humanizado para avançar com confiança na busca do seu imóvel nos EUA.

Se você quer seguir com segurança pelo caminho da casa dos sonhos em Orlando ou investir com tranquilidade, conheça nossas soluções e permita que eu e o time Vibe Americana ajudem você a realizar esse plano, sem sustos, e sim, protagonista da sua própria conquista.

Perguntas frequentes sobre due diligence imobiliária nos EUA

O que é due diligence imobiliária?

Due diligence imobiliária é o processo detalhado de análise e verificação de todos os aspectos legais, fiscais, técnicos e operacionais relacionados à compra de um imóvel. Nos Estados Unidos, começa antes da assinatura do contrato e visa garantir que não há impedimentos, dívidas ocultas, restrições de uso ou surpresas legais ou estruturais. É uma investigação profunda para proteger o interesse do comprador.

Como fazer uma due diligence nos EUA?

O processo começa com a checagem da documentação do imóvel e análise do histórico jurídico e fiscal, seguida por vistorias técnicas e consulta às regras locais de zoneamento e locação. Recomendo contar com profissionais licenciados (corretor, advogado e engenheiro), revisar contratos e certidões, calcular custos futuros e validar a regularidade da propriedade junto a todos os órgãos competentes.

Quais documentos são essenciais na due diligence?

Alguns dos documentos essenciais incluem: escritura registrada, relatório de título, certidões de ônus, registros de zoneamento, atas de associações de moradores (HOA), laudos de inspeção técnica e comprovantes de tributos quitados. Também são importantes as permissões de construção, relatórios de histórico do imóvel e contratos anteriores, se a propriedade tiver passado por mais de uma transação recentemente.

Quanto custa uma due diligence imobiliária?

O custo varia conforme o tipo de imóvel, a complexidade do caso e os honorários dos profissionais envolvidos, podendo ir de algumas centenas a milhares de dólares. Em média, contratos residenciais tradicionais exigem desembolso menor, enquanto imóveis comerciais ou de alto padrão elevam os custos pelos relatórios detalhados e consultorias adicionais. Avalie sempre como investimento em tranquilidade e prevenção de prejuízos maiores no futuro.

Preciso de advogado para due diligence nos EUA?

Não é obrigatório por lei contratar um advogado, mas para compradores internacionais e, principalmente, brasileiros, contar com um especialista em direito imobiliário americano é altamente recomendado. Advogados não só leem contratos, mas avaliam riscos legais, identificam armadilhas e evitam problemas com documentação, inventários ou restrições. Sua atuação pode ser decisiva para o negócio ser fechado sem futuras dores de cabeça.